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Fisco e immobili. Migliaia di avvisi di accertamento, ricorso entro sessanta giorni

A Milano, Napoli e Roma, centro storico ed altre microzone comunali ma anche in altri comuni del Belpaese sono in corso le notifiche di avvisi di accertamento contenenti l’attribuzione automatica di nuove e maggiori rendite catastali per gli immobili, anche non abitativi, dai presupposti ampiamente contestabili e senza procedere ad alcun sopralluogo preventivo.

Anche alcuni contribuenti che avevano aderito all’invito dell’Agenzia ex art. 1 comma 336 della legge 311/2004 con la procedura DOCFA, Documenti Catasto Fabbricati, aggiornando la rendita del proprio immobile hanno ricevuto analoghi avvisi di accertamento !

Va subito detto che il riclassamento se non impugnato nei sessanta giorni potrebbe comportare successivi esborsi per tributi annuali di migliaia di euro per i proprietari e successivi acquirenti che prima di comprare ovviamente verificheranno la rendita catastale, siano essi seconde case o abitazioni principali, visto il costante aumento dell’imposizione fiscale sugli immobili e i rumors sulla nuova IUC, IMU e TASI che fanno presagire l’aggravio dei balzelli.

Per dare un input a chi ha ricevuto l’avviso di accertamento e sta valutando l’opportunità di contestarlo … senza perder tempo visto il termine indicato, commento una recente ordinanza della Cassazione civile pubblicata il 3 febbraio che ha annullato un avviso di accertamento ricevuto da un contribuente proprietario di un immobile nel comune di Napoli.

La controversia decisa dall’ordinanza in commento era stata avviata da un contribuente che in primo grado si era visto accogliere il ricorso, successivamente la CTR di Napoli ribaltava il giudizio a seguito dell’appello dell’Agenzia del territorio confermando l’avviso di classamento che prevedeva l’aumento della rendita catastale.

La CTR di Napoli aveva ritenuto esente da vizi l’atto di classamento quanto a presunta carenza di motivazione e rispetto dell’onere probatorio a carico dell’Ufficio.

Il contribuente proponeva ricorso per Cassazione che veniva definito con l’ordinanza n. 2357 del 3 febbraio 2014.

La difesa del contribuente deduceva un primo motivo di impugnazione, violazione dell’art. 3 comma 58 della legge n.662/1996, tenuto conto che tale articolo prevede che il processo di riclassamento prende avvio su richiesta del comune per le microzone individuate con apposito procedimento, individuazione che nella fattispecie mancava con violazione della ratio della legge che imponeva una revisione parziale di determinati classamenti, previa verifica dell’esistenza dei presupposti da parte dell’Agenzia.

Si contestava che l’attribuzione della nuova rendita era astratta e fondata su mera ipotesi dell’Ufficio, generici i parametri enunciati, comprese le infrastrutture ed omesso di considerare che difettava ogni indicazione concreta sulla qualità e sullo stato degli immobili oggetto della variazione e dei luoghi circostanti l’immobile accertato.

L’attribuzione di rendita deve eseguirsi secondo le disposizioni, fondate sull’estimo comparativo, dettate dal R.D. 13 aprile 1939, n. 652, DPR 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 11, comma 1, del D.L. 14 marzo 1988, n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 11 maggio 1988, n. 154.

L’Agenzia sosteneva di avere effettuato il nuovo classamento tenendo conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici dell’immobile, delle sue caratteristiche edilizie e del fabbricato che lo comprende, anche attraverso un dettagliato esame delle mutate capacità reddituali degli immobili ricadenti nella stessa zona aventi analoghe caratteristiche tipologiche, costruttive e funzionali, nonché della qualità urbana ed ambientale del contesto insediativo, che ha subito significativi miglioramenti a seguito dell’incremento delle infrastrutture urbane ma la motivazione specifica del provvedimento era limitata all’enunciazione dei soli dati catastali.

La motivazione, secondo il giudice di legittimità, è insufficiente a sorreggere adeguatamente il provvedimento di modifica del classa mento.

La quinta sezione della Cassazione, sentenze n. 4507/2009 e 9629/2012, ritiene che quando procede all’ attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio deve specificare se tale mutato classamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dalla unità immobiliare in questione oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona, in cui si colloca l’unità immobiliare. 

Nel primo caso l’Agenzia deve indicare le trasformazioni edilizie intervenute, nel secondo caso, deve indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente.

Alla luce di tale indirizzo interpretativo riguardo il necessario contenuto motivazionale dei provvedimenti il motivo di ricorso è stato ritenuto fondato e la sentenza impugnata è stata cassata.

La Corte ha provveduto anche nel merito, accogliendo l’impugnazione del contribuente ed annullando l’avviso di classamento, poiché dagli atti di causa risultava che l’atto non rispettava il principio di diritto di cui alla sentenza indicata e non essendoci esigenza di nuovi accertamenti di fatto.

Ricordo ai lettori che la legittimità degli avvisi di accertamento catastale può essere contestata dai contribuenti con il patrocinio di un avvocato mediante ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente per territorio da notificarsi all’ufficio nel termine di sessanta giorni dal ricevimento dell’avviso, è necessario conservare oltre all’atto anche la busta verde che lo conteneva.

La presentazione di una istanza di annullamento dell’avviso in autotutela va sconsigliata sia perché non sospende i termini di sessanta giorni ma soprattutto perché a Roma e nelle grandi città l’Agenzia delle Entrate difficilmente si attiverà per l’annullamento entro lo scadere del termine e comunque l’istanza potrebbe non essere accolta rendendo definitivo l’accertamento in quanto non più impugnabile.

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Luigi De Valeri, nato a Roma nel 1965, dopo la laurea in giurisprudenza nel 1991, ha conseguito nel 1994 il titolo di procuratore legale e si è iscritto all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine di Roma dedicandosi in via esclusiva alla libera professione. E’ titolare dello Studio Legale De Valeri con sede a Roma, operativo nei settori del diritto civile, lavoro e sicurezza sul lavoro, assicurazioni e responsabilità professionale, immobiliare, diritto societario e start-up, diritto di internet e privacy, diritto dell'Arte con il progetto Jus pro Arte, diritto amministrativo e diritto penale. L’ Avv. De Valeri è intervenuto come relatore nel corso di convegni e seminari sul diritto societario, diritto d'autore, salute e sicurezza sul lavoro, assiste le parti in sede mediazione controversie civili e commerciali ex D.Lgs. 28/2010. Consulente giuridico di EBAFoS, ente bilaterale dell'artigianato per la formazione e la sicurezza sul lavoro, FIRAS-SPP federazione italiana responsabili addetti servizi prevenzione e protezione, Prison Fellowship Italia Onlus. L’Avv. De Valeri è ideatore e redattore del blog giuridico www.studiolegaledevaleri.blogspot.it De Valeri Law Firm provides assistance managing international cases by english. Studio Legale De Valeri Law Firm Via Filippo Corridoni 19 - 00195 Roma – tel. fax 06.32.10.868 - cell. 347.80.13.774 e.mail : studiolegaledevaleri@gmail.com

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